VOLLTILGERDARLEHEN
Schnell wieder schuldenfrei
Das anhaltende Zinstief macht die schnelle Schuldentilgung möglich. Darüber freuen sich sowohl Darlehensnehmer, als auch die Banken. Doch Experten warnen: Nicht für jeden Bauherren ist dies sinnvoll.
Kunden, die das Darlehen für ihren Immobilienkauf in wenigen Jahren vollständig tilgen wollen, sind bei den Banken gerne gesehen. Quelle: dpa
FRANKFURT. Der Berater lächelt und tippt. 100 000 Euro Kredit für das neue Haus? In zehn Jahren schuldenfrei? Kein Problem! Macht zu drei Prozent Zinsen 966 Euro im Monat. Das anhaltende Zinstief macht es möglich. Dauert es in der Regel 20, 25 Jahre oder mehr, bis die Immobilie abbezahlt ist, schalten viele Darlehensnehmer jetzt den Tilgungsturbo ein.
"Das niedrige Zinsniveau hat einen Trend zu Volltilgerdarlehen ausgelöst, weil es mehr Spielraum bei der Monatsrate eröffnet", sagt Ralph Müller, Leiter des Bereichs Baufinanzierung bei der Deutschen Bank
Die Gründe liegen auf der Hand: Wer eine höhere Monatsrate leistet, spart locker zehn bis 15 Jahre, in denen er der Bank Geld überweisen muss. Das summiert sich leicht auf einige Zehntausend Euro.
Zudem schätzen die Banken solche Kunden und gewähren einen Nachlass. "Der Zinsrabatt kann bis zu einem halben Prozentpunkt betragen", erläutert Deutsche-Bank-Fachmann Müller. Das heißt zum Beispiel: statt 3,5 Prozent gibt es den Kredit zu drei Prozent Zinsen. Bei einem 200 000-Euro-Kredit summiert sich dieser Vorteil in zehn Jahren auf rund 10 000 Euro.
Wer einen Volltilgervertrag unterschreibt, zurrt die Konditionen fest, bis die Immobilie schuldenfrei ist. Er wählt die Dauer, und daraus ergibt sich dann je nach Darlehenshöhe und Zinssatz die Monatsrate. Gängig sind solche Hypotheken mit Schnelltilgung innerhalb von zehn, 15 oder 20 Jahren. Dabei gilt: je länger die Laufzeit, desto geringer die Monatsbelastung. Und: Je geringer die Laufzeit, desto niedriger sind die Kosten des Darlehens.
Für alle, die die Monatsbelastung zahlen können, so fassen es die Experten zusammen, lohnt sich das. Denn das Volltilgerdarlehen schützt vor steigenden Zinsen und spart Geld.
Doch es gibt auch warnende Stimmen. Christian Schmid-Burgk, Fachbereichleiter Baufinanzierung bei der Verbraucherzentrale Hamburg, sagt, dass nach seiner Erfahrung viele Anbieter als Preis für den Zinsrabatt die Flexibilität des Darlehens einschränken. So lasse sich die Tilgung nicht herabsetzen, wenn ein finanzieller Engpass käme. "Arbeitslosigkeit wäre in diesem Fall fatal", sagt der Verbraucherschützer. "Ein Volltilgerdarlehen ist realistisch für Leute, die viel Eigenkapital mitbringen, und Summen bis 150 000 Euro, maximal 200 000 Euro finanzieren", sagt er. Empfehlenswert sei diese schnelle Tilgung auch für ältere Darlehensnehmer, die bei Renteneintritt schuldenfrei sein wollten.
Interessant ist diese Variante auch für sogenannte Anschlussfinanzierer. "Diese Kunden können ihre finanzielle Belastbarkeit gut abschätzen", sagt der Baufinanzierungschef der Deutschen Bank. Und die Banken, zumindest viele, schätzen diese Klientel. "Ein Volltilgerdarlehen ist in der Refinanzierung für die Bank wesentlich günstiger. Zumindest wir geben diesen Vorteil an unsere Kunden weiter", sagt Müller.
Ähnlich wie ein Volltilgerdarlehen funktioniert auch ein Konstantdarlehen. Das setzt sich aus einem Darlehen und einem Bausparvertrag zusammen. Der Kunde zahlt über die gesamte Laufzeit der Finanzierung eine konstante Rate. Allerdings handelt es sich dabei um ein Kombiprodukt mit tendenziell höheren Kosten. Zudem kommen meist höhere Laufzeiten ab 20 Jahren heraus.
Und es gibt noch eine weitere Alternative mit vergleichsweise hoher Flexibilität. Einige Banken bieten bei Standarddarlehen die Möglichkeit, die Tilgung zu verändern und bis zu fünf Prozent hochzuschrauben. Zudem sind Sondertilgungsoptionen von fünf Prozent des Kreditbetrags pro Jahr üblich. Mit diesen Stellschrauben kann der Kunde ein Darlehen innerhalb von zehn Jahren tilgen - muss es aber nicht. Er kann seine Monatsrate auch wieder verringern. in diesem Fall gibt es allerdings keinen Zinsrabatt.
DARLEHENSVARIANTEN
Standard Meist bieten die Banken sogenannte Annuitätendarlehen mit einem Prozent Anfangstilgung und zehn Jahren Zinsbindung an. Die Monatsrate ergibt sich aus dem Sollzins und der Anfangstilgung. Bei einem Darlehen über 200 000 Euro zu 3,5 Prozent Zinsen muss der Kreditnehmer die nächsten 120 Monate also je 750 Euro zahlen.
Variante Bei einem Volltilgerdarlehen ergibt sich die Monatsrate anders. Hier muss der Kunde sagen, nach wie vielen Jahren er schuldenfrei sein will. Im obigen Fall ergibt sich eine Monatsrate von knapp 2 000 Euro, falls das Darlehen in zehn Jahren komplett getilgt sein soll.
Vergleich Die Gegenüberstellung zeigt, dass ein Volltilgerdarlehen nur für bonitätsstarke Bauherren infrage kommt - zumindest, wenn das Haus nach schon zehn Jahren schuldenfrei sein soll. Streckt man die Tilgung auf 15 oder 20 Jahre, wird auch die Monatsrate erschwinglicher.
Hebel Die Wirkung einer höheren Tilgung lassen sich an den beiden Beispielen aber gut zeigen. Im ersten Fall hat der Bauherr trotz wesentlich niedrigerer Rate 66 000 Euro an Zinsen gezahlt, der Volltilger hingegen nur 37 000 Euro. Und der Standard- abbezahler steht nach zehn Jahren immer noch mit 176 000 Euro in der Kreide.
Steuer Wegen der hohen Zinsersparnis kann sich ein Volltilgerdarlehen auch für die Finanzierung eines Mietshauses lohnen. Dies sollte der Anleger aber vorab mit seinem Steuerberater klären.
Quelle: Handelsblatt
Der Traum von den eigenen vier Wänden
In Deutschland wohnt jeder 2. zur Miete und das obwohl der Wunsch nach den eigenen vier Wänden größer ist als je zuvor. Dieses Ergebnis lieferte eine Umfrage von Baufinanzierungspool24. Dabei träumen die Meisten befragten von einem vom Landhaus (23%), dem klassischen Einfamilienhaus (21%) oder gar der Villa mit viel Grün drumherum 15. Leider sind die finanziellen Mittel oftmals begrenzt, so dass der Kauf einer Eigentumswohnung für gut 25% der Befragten am ehesten vorstellbar ist. Beim Einfamilienhaus sind Traum und Wirklichkeit am nächsten beieinander, denn 20% der Befragten denken dass diese Immobilienart am ehesten für sie in Frage kommt.
„Die Zeiten sprechen für den Kauf einer Immobilie“, so S.Dreier Geschäftsführer des Baufinanzierungpool24. „Sieht man sich die Zinskurven der letzten 40 Jahre an, so sind die Zinsen immer noch auf historisch niedrigem Niveau. Es ist sinnvoll Eigenkapital einzubringen, doch auch für Kunden ohne Eigenkapital kann der Wunsch der eigenen Immobilie realisiert werden“. Die Meinungen spalten sich auch hier in 2 Lager. „Die Einen“ empfehlen einen Eigenkapitaleinsatz vom mindestens 20% - „die Anderen“ raten die Immobilie lieber heute zu kaufen, und ab sofort anstelle der Miete, das Eigenheim abzubezahlen. „Wir haben für nahezu jeden Kunden die passende Lösung“ so Dreier.
Wichtig ist es die Angebote der einzelnen Banken zu vergleichen. Nicht nur der Zinssatz ist entscheidend, sondern auch die einzelnen Details wie z.B. ob Bearbeitungsgebühren anfallen, ob Bereitstellungsfreie Zeiten einkalkuliert werden, ob Sondertilgungen möglich sind oder ob für einen Tilgungswechsel Kosten anfallen.
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Was Flexibilität kostet
Flexibilität hat seinen Preis, auch in der Baufinanzierung. Wer sein Immobiliendarlehen flexibel tilgen möchte muss hohe Aufschläge hinnehmen. Häuslebauer fragen sich, ob sie sich das Geld nicht lieber sparen sollten. Wann die Mehrkosten überflüssig sind und welche Zielgruppen von der Flexibilität profitieren.
Mit einer günstigen Finanzierung bezahlbar: Der Traum vom Eigenheim. Quelle: dpa
DÜSSELDORF. Immobilienbesitzer, die ihr Objekt noch nicht lange bezogen haben erinnern sich mit Grausen an den Sommer 2008. Wer in dieser Zeit ein Baudarlehen vereinbart hatte, zahlte im Schnitt gut 5,5 Prozent - und das zehn Jahre lang.
Aktuell liegen die Sätze im Schnitt bei 3,87 Prozent. Das Problem: Banken müssen die Kunden nicht aus den Verträgen lassen. Wer 2008 abgeschlossen hat, zahlt für ein Darlehen in Höhe von 300 000 Euro innerhalb von zehn Jahren 50 700 Euro mehr als die Bauherren, die jetzt ihren Kreditvertrag unterzeichnen.
Angesichts solcher Summen erwägen viele Kunden, ob sie Kredite abschließen sollten, die sich jederzeit kündigen lassen und das ohne eine Vorfälligkeitsentschädigung. Bei Standard-Darlehen wäre das erst nach zehn Jahren möglich. Darlehen mit flexiblen Sätzen lassen sich zwar jederzeit kündigen, sind für Häuslebauer aber meist zu riskant. Wenn die Zinsen stark steigen, werden die Kosten für den Kredit unkalkulierbar.
Es gibt aber auch Darlehen mit zehnjähriger Zinsbindung und jederzeitigem Sonderkündigungsrecht. Die Hannoversche Leben bietet mit dem "Flexdarlehen" diese Möglichkeit, die Münchener Hypo mit dem Darlehen "Münchener Freiheit". Der aktuelle Zinsaufschlag für Darlehen mit einer Bindung von zehn Jahren liegt zurzeit bei 0,20 bis 0,40 Prozent. Lohnt der Aufschlag?
Wer sein Darlehen vorzeitig kündigt, muss nach Vorgaben mehrerer Urteile des Bundesgerichtshofes (BGH) der Bank den anfallenden Schaden ersetzen. Die Bank hat aber nur einen Nachteil, wenn zum Zeitpunkt der Kündigung die Zinsen deutlich niedriger sind als bei Vertragsabschluss. Wer jetzt einen Vertrag abschließt, muss damit kaum rechnen: "Wegen der aktuellen Niedrigzinsphase ist die Wahrscheinlichkeit sehr groß, dass zum Kündigungszeitpunkt keine Entschädigungszahlung anfallen würde", sagt Max Herbst, Inhaber der Frankfurter FMH-Finanzberatung.
Die Rechnung geht aber nur bei kulanten Instituten auf. "Denn Banken dürfen die Rückzahlung ablehnen, wenn kein Verkauf des Objekts ansteht oder eine Zinsaufstockung abgelehnt wurde", sagt Arno Gottschalk von der Verbraucherzentrale Bremen. Wenn das nicht passiert, dürfen sie eine bis zu hundert Prozent höhere Entschädigung fordern als dies laut BGH-Vorgaben der Fall wäre. "Es kommt aber auch auf die Umstände an", sagt Gottschalk. Banken dürften die Notlage von Kunden nicht ausnutzen, etwa bei einer Scheidung.
Volle Flexibilität bei der Rückzahlung könnte daher für Bauherren sinnvoll sein, die mit jährlich unterschiedlichen Tantiemen oder Bonuszahlungen rechnen können oder in den nächsten Jahren eine hohe Erbschaft erwarten. Ebenfalls interessant sind die Produkte für Spekulanten, die ihr Geld lieber im Depot liegen lassen, als es für die Tilgung zu nutzen. Lohnen würde die Flexibilität auch bei weiter fallenden Zinsen. Dann könnte der Kreditnehmer das Darlehen später gratis tilgen und auf Kredite mit noch niedrigere Zinsen umzusteigen. Dieses Szenario erscheint in der aktuellen Niedrigzinsphase aber unrealistisch.
Bleibt die Frage, um wie viel das Zinsniveau in den nächsten Jahren steigen müsste, damit sich die Flexibilität lohnt. Wenn die Bank mitspielt, erreicht der Kunde schon nach einem moderaten Zinsanstieg den Break Even. Das Entgelt für die Vorfälligkeitsentschädigung läge in etwa bei Null Euro, wenn das Zinsniveau in einem Jahr um etwa 0,45 Prozentpunkte und innerhalb von zwei Jahren um 0,50 Prozentpunkte steigen würde, hat die FMH-Finanzberatung errechnet. Die FMH überprüft wie auch Verbraucherzentralen Vorfälligkeitsentschädigungen auf ihre Richtigkeit.
Wenn zum Zeitpunkt der vorzeitigen Ablösung das derzeitige Zinsniveau konstant bleiben würde, wäre dagegen ein Entgelt von etwa drei Prozent der ursprünglichen Darlehenssumme fällig. Dann würde sich der Zinsaufschlag für jederzeitige Sondertilgungsoptionen auch finanzmathematisch lohnen.
Günstiges Baugeld
Griechischer Stein
Seit Monaten rangieren die Bauzinsen auf niedrigem Niveau. Grund sind Experten zufolge auch die Probleme in Schuldenstaaten wie Griechenland. Aber wie gehen Bauherren und Hauskäufer mit den Möglichkeiten, günstig an Geld zu kommen, richtig um?
Hamburg - Wer an griechische Bauten denkt, der denkt vor allem an den dorischen, den ionischen und den korinthischen Stil; an Säulen, Halbsäulen und Pilaster. Gegenwärtig bedeutet griechisch Bauen jedoch etwas ganz anderes. Nämlich: besonders günstig bauen.
Günstig Bauen: Das Zinsniveau ist derzeit niedrig - und wird es wohl auch noch ein Weile bleiben © DPA
Der Grund: Die Zinsen für Baufinanzierungen bewegen sich seit langem schon auf besonders niedrigem Niveau. Kurzfristige Kredite etwa sind bei entsprechender Eigenkapitalausstattung für deutlich weniger als 3 Prozent zu bekommen. Langfristige liegen etwas darüber. Und dass das so ist, liegt Experten zufolge nicht zuletzt auch an den Schuldenproblemen europäischer Wackelstaaten wie Griechenlands.
"Die Griechenland-Krise spielt sicher eine Rolle", sagt Robert Haselsteiner, Vorstand beim Baufinanzvermittler Interhyp. "Aufgrund der dramatischen Entwicklung in Griechenland ziehen viele Anleiheinvestoren Geld aus den schwächeren Euro-Ländern ab und investieren in die beste Bonität im Euro-Raum, nämlich deutsche Bundesanleihen." Die Folge ist laut Haselsteiner, dass das Zinsniveau für diese Papiere sinkt - mit entsprechenden Folgen für die Refinanzierung der Baufinanzierer.
"Dass der Markt für Bundesanleihen der liquideste ist, ist ein weiterer Grund dafür, das Geld erstmal dort zu parken und abzuwarten", so Haselsteiner. "Neben den 'echten' Investoren laufen natürlich auch noch viele spekulative Trades gegen die Randländer wie Griechenland, Portugal und Spanien. Dabei wird auf eine Ausweitung des Spreads zu Deutschland gewettet.
Auch das treibt nach Einschätzung des Experten die Nachfrage nach sicheren Bundesanleihen - und damit sinken die Renditen am deutschen Zinsmarkt. "Diese sinkenden Zinsen führen auch zu sinkenden Konditionen für längerfristige Zinsbindungen beim Baugeld", so der Experte. Zwar sei die Refinanzierungsbenchmark dort der Satz für Pfandbriefe beziehungsweise der Swapsatz. Doch auch diese Sätze seien zuletzt im Einklang mit den Bundrenditen nach unten gelaufen.
Welche Zinsbindung ist jetzt die richtige?
"Damit ist auch die Refinanzierung für Banken am Kapitalmarkt günstiger geworden", sagt Haselsteiner. "Da viele Sparkassen, Volksbanken und einige sehr einlagenstarke Großbanken wie zum Beispiel die ING-Diba hohe Kundeneinlagen haben, die sie auch wieder in Kundenkredite anlegen wollen, gibt es am Baufinanzierungsmarkt einen intensiven Wettbewerb über attraktive Konditionen zum Nutzen der Kunden."
Das sieht auch Max Herbst vom Finanzinformationsdienst FMH so. "Solange einige europäische Staat Vertrauensprobleme haben, ist Deutschland ein absolut sicheres Anlageland", sagt er. "Lieber wenig Rendite, aber dafür sicher." Somit fließt laut Herbst viel Anlagekapital nach Deutschland, was den Anlagezins drückt. "Zusätzlich sind auch die Aktienmärkte unter Druck, was sich zusätzlich positiv auf die Kreditzinsen auswirkt", so Herbst. "Eine gute Zeit für Kreditnehmer."
Solange die Krise von Griechenland und Co. anhält, dürfte demnach mit niedrigen Zinsen am Baufinanzierungsmarkt zu rechnen sein. Aber Vorsicht: Sollte Deutschland tatsächlich, wie derzeit absehbar, einen Großteil der Hilfsgelder übernehmen müssen, so werden früher oder später auch Bundesanleihen unter Druck geraten. Denn die Investoren verlangen dann höhere Zinsen. Spätestens dann wäre es wohl vorbei mit dem Bauen im neuen griechischen Stil.
Wer es sich leisten kann, sollte einen Mix wählen
Soweit ist es allerdings noch nicht. Christian Schmid-Burgk etwa rechnet noch für ein bis zwei Jahre "Ruhe an der Zinsfront", sprich: niedriges Zinsniveau. "Die Tatsache, dass Baugeld derzeit so günstig ist, bedeutet aber nicht, dass man nun auf Teufel komm raus langfristige Finanzierungen abschließen soll, um sich die Konditionen zu sichern", sagt der Baufinanzierungsexperte von der Verbraucherzentrale Hamburg. "Die richtige Zinsbindungsdauer hängt vielmehr vom Einzelfall ab."
Laut Schmid-Burgk kann es auch im derzeitigen Umfeld sinnvoll sein, Kredite mit variabler Verzinsung abzuschließen, die kürzest mögliche Variante also, deren Zinshöhe laufend an das Marktniveau angepasst wird. "Der Vorteil ist, dass dabei jederzeit Sondertilgungen in beliebiger Höhe möglich sind", sagt der Experte. "Wer zum Beispiel regelmäßig größere Summen - etwa aus Bonuszahlungen - zur Verfügung hat, sollte darüber nachdenken."
Eine andere Alternative zum sehr lang laufenden Darlehen über 15 oder gar 20 Jahre ist laut Schmid-Burgk ein zehn Jahre laufender Kredit, bei dem rechtzeitig vor Ablauf per Forward-Darlehen ein Anschlusszins fixiert wird. "Das ist eine Wette auf die Zinsentwicklung", sagt allerdings der Fachmann. "Die kann man gewinnen oder auch verlieren."
Wer es sich finanziell leisten kann, sollte laut Schmid-Burgk einen Mix wählen: Bei einer Kreditsumme von 200.000 Euro könnten zum Beispiel 50.000 Euro variabel aufgenommen werden, der Rest fix mit 15 Jahren Laufzeit. "Das hat mehrere Vorteile", so der Experte. "In dem variablen Teil kann man jederzeit Sondertilgungen vornehmen um die Schulden möglichst schnell abzubauen. Und für den Rest hat man sich das niedrige Zinsniveau langfristig gesichert."Quelle: Manager-Magazin"
Wohn-Riester läuft doch nicht gut
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